Mietervereine und Initiativen sind nach der Vorstellung des Koalitionsvertrages von SPD, Grünen und FDP entsetzt. Von einer „Enttäuschung“ spricht der Deutsche Mieterbund, von einem „Trostpflästerchen“ die bundesweite Kampagne Mietenstopp. Mieter*innen würden im Regen stehen gelassen, kommentiert die Berliner Initiative „Bizim Kiez“, das „Bündnis Zwangsräumungen verhindern“ sieht „absolute soziale Kälte“ in der Mietenfrage. Auch in den eigenen Parteireihen gibt es Kritik, die an Fassungslosigkeit grenzt: „Das wird uns um die Ohren fliegen, zurecht“, so Katrin Schmidberger, wohnungspolitische Sprecherin von Bündnis90/Die Grünen im Berliner Abgeordnetenhaus in einem Tweet vom 25.11.2021.

Dass die Ampelkoalition keinen großen Wurf in der Mieten- und Wohnungspolitik gelandet hat, ist keine Überraschung. Zu groß sind die Unterschiede zwischen einer mit der Immobilienwirtschaft verbandelten FDP auf der einen und SPD und Grünen auf der anderen Seite. Während erstere am liebsten alle regulierenden Bremsen für die Wohnungswirtschaft lösen, das Mietrecht deregulieren und den sozialen Wohnungsbau schleifen wollte, hatte letztere ihre Wahlprogramme mit unzähligen Forderungen gefüllt, die die mietenpolitischen Bewegungen seit einem Jahrzehnt auf die Straße tragen. Eine schwer zu überbrückende Kluft.

Zumindest steht ein eigenständiges Bauministerium im Vertrag. Nach mehr als zwanzig Jahren, in denen das Ressort von einem Ministerium zum nächsten gereicht wurde, ist das zunächst ein symbolpolitisches Signal: Der Wohnungsbau soll in der Regierung Scholz einen höheren Stellenwert bekommen. Ebenfalls auf der Habenseite: Der Vertrag sieht mehr Transparenz vor und Steuerschlupflöcher auf dem Immobilienmarkt sollen dadurch gestopft werden, dass bestehende Register und das Datenbankgrundbuch verknüpft, Versteuerungsnachweise erbracht werden müssen und eine „Zinshöhenschranke“ gegen Gewinnverschiebungen ins Ausland eingezogen wird. Da aber das Mietrecht im Justizministerium von der FDP verantwortet wird, ist die zentrale Konfliktlinie, aber auch die Strategie dieser Koalition in der Wohnungsfrage vorgezeichnet: Sie will sich – wie die großen Koalitionen der letzten Jahre auch – aus der Mietenkrise herausbauen. Einen weitergehenden und vor allem sofort wirksamen Schutz für die ohnehin schon überlasteten und gerade in den Innenstädten akut von Verdrängung bedrohten Mieter*innen wird es nicht geben.

Bauen, Bauen, Bauen

Das Herzstück rot-grün-gelber Wohnungspolitik ist ein „Bündnis für bezahlbaren Wohnraum“, das mit Ländern, Kommunen, Wohnungswirtschaft und Verbänden geschlossen werden soll. Scholz will damit an das „Bündnis für das Wohnen“ zwischen der Stadt und der Wohnungswirtschaft anknüpfen, das er 2011 in seiner Zeit als Erster Bürgermeister der Hansestadt gestartet hatte, und das vor allem von der Immobilienwirtschaft abgefeiert wird. Das damit verbundene Signal ist klar: Kooperation statt Konfrontation mit der Vermieter*innenseite. Die zum Teil exorbitanten Gewinne, die Immobilieneigentümer*innen auf den vor allem in den Städten überhitzten Märkten einfahren, sollen nicht ernsthaft angetastet werden. Was ein solches Bündnis aber erreichen kann, ist alles andere als klar. Denn auch die Vorgängerregierungen hatten auf solche Kooperationen gesetzt: Das „Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen“ hat es schon 2014 bis 2017 gegeben, und 2018 hatte der zuständige Minister Seehofer zu einem gut inszenierten „Wohngipfel“ eingeladen und die dort formulierten mageren Ergebnisse in der Folge völlig verklärt. Gebracht hat all das fast nichts. Zwar ist die Zahl der gebauten Wohnungen deutlich gestiegen, von 245.000 im Jahr 2014 auf mehr als 300.000 im Jahr 2020. Aber gestiegen sind auch die Immobilienpreise (um etwa 40 Prozent in diesem Zeitraum) ebenso wie die Mieten, die allein in der vergangenen Wahlperiode für neu angemietete Wohnungen um 15 Prozent zugelegt haben, in den meisten Städten noch deutlich mehr. Der Neubau hat – bisher – die Wohnungsnot nicht behoben, im Gegenteil: Der Mangel an bezahlbaren Wohnungen verschärft sich und die Belastung der Haushalte steigt und steigt.

Für wen soll gebaut werden?

Trotzdem setzt die Ampel vor allem auf Masse. Die Zielzahl von 400.000 neuen Wohnungen im Jahr soll offenbar die 375.000 der Vorgängerregierung übertreffen. Ob das einem konkreten Bedarf entspricht, ist nicht ausgemacht. Selbst aus der privaten Wohnungswirtschaft ist hier schon Kritik zu hören: Die Vorgabe scheine „zu hoch“, es drohten zukünftige Leerstände und Preisverfall. Ganz zu schweigen davon, dass kein Wort darüber verloren wird, wer diese Wohnungen eigentlich bauen soll. Aktuell fehlen laut IG Bau über 100.000 Fachkräfte.

Die neue Koalition verspricht ausdrücklich auch mehr bezahlbaren Wohnraum. Bei 100.000 geplanten (und nicht näher spezifizierten) „öffentlich geförderten Wohnungen“ werden aber absehbar drei von vier Neubauwohnungen für Menschen mit geringen und mittleren Einkommen nicht bezahlbar sein. Außerdem fallen jedes Jahr 50.000 bis 80.000 Sozialwohnungen aus der Bindung heraus. Das heißt, mindestens die Hälfte der bezahlbaren Neubauten dient nur dazu, den Sinkflug des sozialen Wohnungsbestandes zu stoppen. Die nicht nachhaltige, paradoxe Politik, lieber neue Sozialwohnungen zu bauen, als die bestehenden Sozialwohnungen zu sichern, wird auch Rot-Grün-Gelb fortführen.

Eine echte Verbesserung könnte auch in dieser Hinsicht die verabredete neue Wohnungsgemeinnützigkeit sein. Die spezifische Förderung eines nicht-profitorientierten Wohnungssektors, in dem die Sozialbindungen nicht nach 20 oder 30 Jahren auslaufen, könnte den Niedergang des sozialen Wohnungsbaus nachhaltig stoppen. Doch die neue Koalition will die soziale Wohnraumförderung nicht an die Gemeinnützigkeit binden. Stattdessen sollen die Mittel, die für den sozialen Wohnungsbau erhöht werden sollen, ausdrücklich auch in die Eigenheimförderung für Menschen mit geringen und mittleren Einkommen fließen. So wird ein (dauerhaft) bezahlbarer und gemeinnütziger Sektor ein Nischensegment bleiben. Dafür spricht auch, dass mit der Einschränkung, die Wohnungsgemeinnützigkeit dürfe die „etablierte Wohnungswirtschaft“ nicht benachteiligen, eine Sollbruchstelle schon eingebaut ist. So muss befürchtet werden, dass hier allenfalls ein erster Schritt getan wird, der zumindest in den kommenden Jahren kaum über Symbolik hinauskommt.

Der Hauptteil der angekündigten „Bau- und Investitionsoffensive“ wird absehbar darin bestehen, staatliche Subventionen mit der Gießkanne auszuschütten.[1] Gleichzeitig bekommt die Immobilienwirtschaft mit der erhöhten Abschreibung von zwei auf drei Prozent im Jahr ein Steuergeschenk, ohne soziale Vorgaben und ohne jede Orientierung am Bedarf. Denn gebraucht werden vor allem bezahlbare Mietwohnungen in den Städten. Die aber wird es weiterhin kaum geben.

Eine rote Ampel für den Mieter*innenschutz

In Bezug auf Mieter*innenschutz und Mietenpolitik haben SPD und Bündnis90/Die Grünen nahezu all ihre Wahlversprechen gebrochen. Die SPD hatte ein „zeitlich befristetes Mietenmoratorium“ im Wahlprogramm, und Olaf Scholz hatte beim Mietertag des Deutschen Mieterbundes im Juni 2021 noch persönlich versprochen, die Mietpreisbremse zu verbessern. Die Grünen hatten „Mietobergrenzen im Bestand“ zugesagt. Nichts davon ist vereinbart, nur der Status Quo wird verlängert. Der Kündigungsschutz, der gerade bei Eigenbedarf und Mietschulden fast schon grotesk vermieterfreundlich ist, wird nicht angetastet, Zwangsräumungen werden nicht eingeschränkt, geschweige denn ausgesetzt. Nicht einmal den Ländern wird erlaubt, etwa mit einer Öffnungsklausel für Mietendeckel selbst aktiv zu werden, so wie es neben der LINKEN auch die Grünen gefordert hatten.

Ebenfalls eine Enttäuschung ist die nur minimal gesenkte Kappungsgrenze, die ohnehin nur in „angespannten Wohnungsmärkten“ gilt; sie wird sich in der Praxis kaum auswirken. Bestandsmieten können dort zukünftig statt 5 Prozent im Jahr noch knapp 4 Prozent steigen – und damit immer noch mehr, als es durchschnittlich ohnehin der Fall ist. Entlarvend ist der Kommentar des Immobilienlobbyverbands der privaten Wohnungsunternehmen, der „keine nennenswert negativen Auswirkungen“ von dieser Maßnahme erwartet. Von einem Mietenstopp, wie ihn lautstark ein breites bundesweites Bündnis aus Initiativen und Verbänden fordert, ist das meilenweit entfernt.

Die Mietpreisbremse wird zwar um fünf Jahre verlängert, wird aber weiterhin kaum wirken können, weil alle Ausnahmetatbestände bestehen bleiben und die Missachtung der Regelungen nicht sanktioniert wird. Das bleibt eine Einladung an die Vermieter*innen zum Missbrauch ihrer Marktposition. Auch die Pflicht, in Großstädten einen qualifizierten Mietspiegel einzuführen, wird keine großen Verbesserungen bringen.

Stillstand bei der energetischen Sanierung

Mit den Verabredungen aus dem Koalitionsvertrag sind weder die existentiell notwendigen Klimaziele im Gebäudesektor erreichbar, noch wird die soziale Bombe entschärft, die beim Thema energetische Sanierungen tickt. Soll Deutschland bis spätestens 2045 klimaneutral werden, müsste der Anteil der Gebäude, die energetisch saniert werden, von derzeit einem Prozent im Jahr auf drei Prozent ansteigen. Im Koalitionsvertrag findet sich aber keine Verabredung, wie das gelingen soll. Und selbst wenn Eigentümer*innen energetisch sanieren, sollen sie erst ab 2024 über die seit 2016 geltenden Vorgaben hinausgehen müssen. Das bedeutet eine Legislatur des Stillstands.

Gleichzeitig ist außer einer nicht konkretisierten Klimakomponente beim Wohngeld (gemeint sind wohl Aufschläge für energetisch sanierte, teurere Wohnungen) und einer teilweisen Übernahme des CO2-Preises auf Wärme durch die Vermieter*innen keine soziale Abfederung erkennbar. Seit Jahren sind Modernisierungsmieterhöhungen einer der wesentlichen Treiber der Verdrängung von Mieter*innen mit geringen oder mittleren Einkommen. Der Ansatz, den Vermieter*innen hinterher zu subventionieren und damit auch diese Geschäftsmodelle staatlich zu unterstützen, ist keine Antwort auf die sozialen Verwerfungen, die mit mehr Klimaschutz beim Wohnen absehbar drohen.

Kein Mittel gegen Spekulation

Obwohl gerade die SPD im Wahlkampf einen Schwerpunkt daraufgesetzt hatte, gegen die Bodenpreisexplosion und gegen die damit verbundene Spekulation vorzugehen, hat sich wohl auch hier die FDP durchgesetzt. Spekulationsgewinne sollen nicht abgeschöpft werden, etwa dadurch, dass die Einkommensteuerbefreiung bei Wohnungsverkäufen nach 10 Jahren abgeschafft wird. Den spekulativen Geschäftsmodellen privater Wohnungsunternehmen sollen keine Grenzen gesetzt werden. Ein Ende der legalen Steuerhinterziehung durch Sharedeals, also der Kauf von Wohnungen als Geschäftsanteile, so dass keine Grunderwerbssteuer fällig wird, soll davon abhängen, ob die FDP ihre Forderung nach Steuersenkungen für den Eigenheimkauf bekommt. Nur offensichtlich kriminelle Praktiken wie Geldwäsche oder die Umgehung von Mieterrechten durch Firmengeflechte mit Sitz im Ausland sollen bekämpft werden.

So werden die Städte auch weiterhin kaum Möglichkeiten haben, gegen Spekulation und Verdrängung vorzugehen, zumal das Bundesverwaltungsgericht ihnen am 9. November 2021 mit dem Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten eines der wenigen verbleibenden Mittel genommen hat. Die Koalition hat sich hier nur auf eine weiche Absichtserklärung einigen können. Sie will prüfen, ob sich aus dem Urteil „gesetzgeberischer Handlungsbedarf ergibt“.

Die Wohnungsfrage steht links

Die bisherigen Profiteure beim Immobilienmonopoly werden auch unter einer Ampelkoalition viel zu gewinnen haben und wenig fürchten müssen. Profite könnte es zukünftig stärker im Neubau geben, denn massive staatliche Fördermittel locken. Auf der Strecke bleiben die Mieter*innen. Dass die Koalition die 57 Prozent Mieter*innenhaushalte in Deutschland so sträflich ignoriert, wird vor allem auch die stark sozialdemokratisch geprägten Mieterverbände weiter auf die Barrikaden treiben. Die Mietenbewegung wird sich auf die Organisierung gegen die großen Wohnungskonzerne und die Forderung nach ihrer Vergesellschaftung konzentrieren.

Die Wohnungsfrage bleibt auch in den kommenden Jahren eine offene Flanke der Regierungsparteien, die eine ambitionierte, ökologisch und sozial gerechte Wohnungs-, Mieten- und Stadtpolitik der LINKEN nutzen kann. Dafür wird sie umsetzbare Konzepte anbieten müssen: einen bundesweiten Mietendeckel, ein soziales, öffentliches Wohnungsbauprogramm, eine Deckelung der Bodenpreise und die Regulierung und Demokratisierung der finanzmarktorientierten Wohnungswirtschaft. Die großen Leerstellen, die der Koalitionsvertrag der Ampel hier aufweist, sind für die LINKE eine Chance, solche Konzepte im Dialog mit Betroffenen, Initiativen, Verbänden und kritischer Wissenschaft zu entwickeln. Im Kampf gegen Wohnungsnot, Vertreibung und Spekulation muss sie vor allem vor Ort glaubwürdig an der Seite der Mieter*innen stehen.

 

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